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Les Zones d’intérêt social (ZEIS)

Publié par , le 9 mars 2007.





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L’histoire de l’urbanisme montre que la législation a favorisé l’élaboration de normes restrictives régissant l’occupation de la ville. Dans la majorité des villes, les mêmes modèles restrictifs d’occupation du sol ont conféré au sol urbain un prix très élevé, le rendant ainsi inaccessible à une grande partie de la population. L’unique alternative pour les groupes les plus défavorisés a été l’occupation illégale de terres, appelée courramment “lotissements clandestins, occupations et/ou favelas”.

Ces établissements se situent, le plus souvent, sur des terrains à risques : versants de collines, zones inondables tels que les mangroves. Malgré des lois de protection de l’environnement, ces régions fragiles sont affectées par une urbanisation d’autant plus dense et dévastatrice qu’elle est incontrôlée.

Jusqu’aux années 70, ces problématiques ont éte ignorées par les urbanistes, ces zones ne faisant tout simplement pas partie de la ville. Ainsi, des quartiers précaires, existants pourtant depuis plus de 30 ans, étaient considérés comme “provisoires”. A mesure que les communautés se sont organisées, les pressions auprès des pouvoirs publics se sont accentuées et les revendications pour l’installation d’infrastructures affirmées. La plupart du temps, les investissements publics parvenaient à ces communautés au compte goutte.

A partir des années 80, émerge l’idée que ces établissements irréguliers doivent être améliorés « sur place » et non plus expulsés ou démolis. Un nouvel instrument d’urbanisme apparaît, fruit des luttes des mouvements sociaux pour l’amélioration des conditions de vie et la régularisation foncière : les Zones d’intérêt social spécial (ZEIS ou AEIS).

Les Zeis, comment intégrer les quartiers précaires ?

Il s’agit de définir des zones déterminées qui, à travers un plan d’urbanisation spécial, recevront un traitement urbanistique approprié. Ces ZEIS ou “catégories” seront définies en zone dans l’espace urbain.

Dorénavant, il existe une possibilité légale d’élaborer un plan adapté aux spécificités locales. L’élaboration de ZEIS repose sur le principe novateur du respect de la diversité des établissements urbains. Cette interprétation du fait urbain est novatrice, elle est qualitative et permet la requalification des bidonvilles, alternative autrefois rejetée par les défenseurs de « la ville homogène ».

Les ZEIS reconnaissent aux habitants des bidonvilles la possibilité de construire, reconstruire ou améliorer dans la légalité, mais aussi et surtout elles font valoir le droit à la ville de ces citoyens-habitants.

Les objectifs des ZEIS sont d’ :

 Inclure une partie de la population marginalisée, n’ayant d’autre choix que d’occuper le sol urbain, hors légalité.
 Introduire les services et les infra structures urbaines dans les quartiers qui en étaient privés, améliorant ainsi la vie des habitants.
 réglementer l’ensemble du marché foncier urbain, et réduire les différences de qualité et de prix entre les modèles d’occupation.
 Impliquer les habitants dans le processus de définition des investissements publics, d’urbanisation et de consolidation de ces quartiers précaires à travers des mécanismes de participation directe.
 Améliorer la collecte des impôts (les secteurs régularisés peuvent payer des impôts et des taxes. la mise en place de services et d’infrastructures est envisagée cette fois comme une obligation du pouvoir public et non plus comme une faveur).
 Augmenter l’offre de terrains pour les groupes à bas revenus.

Le cas de la ville de Diadema

Diadema-SP (323 mil hab.), au sud est de la région Métropolitaine de São Paulo, a été, jusqu’aux années 80, marquée par une situation d’exclusion territoriale très forte. L’espace urbain complétement dévolu à l’industrie n’a pas été pensé en terme résidentiel, plaçant la population de fait dans une situation, le plus souvent, illégale et précaire : 1/3 des habitants vivant sur 3,5% de la superficie du territoire – quasiment tous dans des favelas sans infrastructures.

Au terme de négociations entre techniciens, conseillers municipaux et mouvements populaires, l’administration municipale a mis en place deux types d’AEIS (secteurs d’intérêt social spécial) : AEIS 1, les espaces vides destinés à la construction d’un habitat populaire et – AEIS 2 les favelas sélectionnées pour être urbanisées.

Les AEIS, sont à usage exclusif des populations à bas revenus (familles dont le revenu ne dépasse pas les 10 salaires minimums) ; par la construction d’habitations populaires, elles permettent d’élargir l’offre foncière et immobiliére à destination de ces groupes sociaux. Cet instrument a rendu possible la régularisation d’une bonne partie des occupations, et la mise à disposition de terrains pour les populations à bas revenus (on est ainsi passé de 3.5% à 7% de l’espace urbain).

Simultanément, la valeur foncière des terrains destinés à la construction d’habitations populaires a baissé, permettant à des coopératives d’acquérir des parcelles et d’organiser des mutiröes.

Les habitants des quartiers précaires se sont organisés et affirmés comme des interlocuteurs crédibles et disponibles auprés des administrateurs de la ville, participant activement à la politique de la ville, aux négociations concernant la partie médiation et finances. C’est grâce à leur mobilisation que de tels résultats ont pu être obtenus.Une grande partie des personnes engagées dans le processus ont ainsi pu être relogées ou « mieux logées ». Le processus a également renouvelé la gestion de la ville, ouvrant de nouveaux canaux de participation et replacant l’administration municipale dans son rôle de médiateur des disputes foncières.

RESULTATS

L’implantation de ces ZEIS, ouvrent des horizons, les avancées sont positives en termes :

1- Urbanistiques

 Intégrer les secteurs traditionnellement exclus de la ville
 Diminuer les risques des occupations par leur urbanisation
 Permettre l’implantation d’infra structures (chaussée, éléctricité, assainissement, transport, déchets
 Prévoir les espaces et l’infra structure nécessaires à l’arrivée de nouvelles franges de la population

2- Environnementaux

 Améliorer la qualité de vie et le milieu de vie des habitatns
 Minimiser les risques dans des secteurs précaires (inondations).

3- Juridiques

 Faciliter la régularisation fonciére des occupations
 Permettre l’application de l’usucapião et du droit réel au sol ? Politiques
 Disloquer les politiques clientèlistes et éléctorales, qui engageaient des investissements publics ponctuels et mal pensés.
 Reconnaître la citoyenneté et le droit á la ville des populations.

4- Sociaux

 Redonner confiance et auto estime à ces populations parfois atteintes dans leur dignité et revaloriser ces quartiers souvent stigmatisés.
 reconnaître et mettre en relief la diversité des usages et des modes d’occupation qui composent une ville.

Cependant, le plus délicat reste à faire, que ces ZEIS ne reste pas enfermées dans les mots mais deviennent des outils efficaces pour des avancées réelles.

 Leis de Uso e Ocupação do Solo ou Leis de Zoneamento

 Inégalités sociales fortes, concentration des richesses et pauvreté urbaine.

 Ainsi, les formes d’insertion irrégulières successivement rejetées et légitimées, ont rendu les habitants extrêmement vulnérables. Les effets ont souvent été sinistres du point de vue social, urbain et politique (développement des pratiques clientèlistes et éléctorales)

 C’est à Récife (1,3million hab) que se sont mises en place les premières ZEIS, à partir des années 80, dites les PREZEIS.

 mutirão : forme d’auto construction, les familles recoivent les matériaux et les ressources financières pour ériger eux mêmes les maisons (fins de semaine...) qu’ils tireront au sort une fois les travaux achevés.

 Usucapião : outil juridique de régularisation d’une occupation de plus de 5 ans qui n’a pas fait l’objet de réclamations de la part du ou des propriétaire(s)